Що таке REIT та як це працює в Україні?

Якщо ви цікавились інвестиціями, то точно колись десь чули або бачили абревіатуру REIT. То що ж це таке? Real estate investment trust перекладається як “інвестиційний фонд нерухомості”. Виходить що REIT — це компанія яка володіє та управляє прибутковою нерухомістю (наприклад, це може бути торговий центр, готель, курорт, офіси, склади та навіть вежі супутникового зв’язку. Насправді перелік таких об’єктів у світі дуже великий.

Найбільше ринок REIT розвинений в США (близько 60%), але поступово розповсюджується та набирає популярність у всьому світі. Успішними прикладами є Simon Property Group в США, а це одні з найбільших власників торгових центрів у світі), Vonovia в Німеччині — одна з найбільших компаній з житлової нерухомості в Європі, яка спеціалізується на придбанні, управлінні та розвитку житлових об’єктів, а також про Host Hotels & Resorts, Inc. до портфеля яких входять такі мережі готелів як Ritz-Carlton та Westin або Chatham Lodging Trust, Inc., про готелі яких ви, напевно, теж чули Sofitel, Novotel, Mercure та інші.

Існує 3 основні типи REITs

Частковий (Equity) купує нерухомість у постійну власність для її здачі в оренду. Вони також отримують дохід від продажу нерухомості. Це найпоширеніший вид.

Іпотечний (Mortgage) отримує дохід від відсотків по іпотеці, які викуповують в банках, і закладних на них.

Змішаний (Hybrid) вкладають в розробку і покупку об’єктів. Цей вид REIT зустрічається досить рідко на ринку.

Розгляньмо на простому прикладі:

Ви IT-спеціаліст або підприємець, маєте стабільний дохід, сформовану фінансову подушку і хочете диверсифікувати свій інвестиційний портфель та вкласти гроші в нерухомість. Наприклад, хочете інвестувати у сферу гостинності. І це гарна ідея, однак пошук прибуткового об’єкта займає багато часу, сил та потребує особливих знань. До того, ж викупити курорт, або хоча б хороший готель в привабливій рекреаційній зоні, ймовірніше за все у вас не вийде фінансово. Цей біль закриває REIT, даючи можливість інвестувати в нерухомість меншу суму, при цьому не вимагаючи якоїсь великої залученості та особливих знань.

Розберемось з перевагами та недоліками інвестування в REITs:

Переваг у REIT доволі багато:

Високі дивідендні виплати. REIT повинні виплачувати щонайменше 90% свого оподатковуваного доходу у вигляді дивідендів. Це означає, що інвестори можуть розраховувати на стабільний дохід від своїх інвестицій.

Диверсифікація. Інвестиції в REIT надають можливість диверсифікувати інвестиційний портфель через володіння різними типами нерухомості (офіси, житлові будинки, торгові центри, готелі тощо) та в різних географічних регіонах. Це знижує ризики, пов’язані з окремими активами або ринками.

Ліквідність. REIT торгуються на фондових біржах, що забезпечує високу ліквідність у порівнянні з прямими інвестиціями в нерухомість. Інвестори можуть купувати та продавати акції REIT подібно до інших цінних паперів.

Професійне управління. REIT управляються професійними командами менеджерів, які мають великий досвід у сфері нерухомості. Це забезпечує більш ефективне управління активами та максимізацію доходу для інвесторів.

Простота інвестування. Інвестування в REIT значно простіше, ніж пряма купівля нерухомості, оскільки не вимагає великих початкових вкладень, управління нерухомістю або розв’язання повсякденних проблем, пов’язаних з володінням нерухомістю.

Захист від інфляції. Нерухомість, як правило, має тенденцію зростати в ціні разом з інфляцією. Доходи від оренди також можуть бути захищені від інфляції, оскільки орендні ставки можуть бути переглянуті та збільшені відповідно до ринкових умов.

Та при цьому всьому, все одно є ряд недоліків:

Висока волатильність. Ціни акцій REIT можуть бути дуже волатильними та реагувати на загальні коливання на фондовому ринку. Це може призвести до значних короткострокових коливань у вартості інвестицій.

Чутливість до відсоткових ставок. REIT дуже чутливі до змін відсоткових ставок. Зростання ставок може зменшити привабливість REIT порівняно з іншими дохідними інструментами, такими як облігації.

Обмеження на зростання капіталу. Через вимоги щодо виплати 90% оподатковуваного доходу у вигляді дивідендів, REIT часто мають обмежені можливості для реінвестування прибутків у розширення та розвиток. Це може обмежити їх довгостроковий потенціал зростання.

Менеджмент та операційні ризики. Як і будь-яка інша компанія, REIT можуть стикатися з проблемами через неефективне управління, високі операційні витрати або помилки у стратегії розвитку, що може негативно вплинути на їхню прибутковість.

Чи існують якісь українські REIT фонди?

На жаль, наразі в Україні немає жодного Real Estate Investment Trusts. Це викликано рядом причин, але основний з них – це недосконалість законодавства. В Україні розвиваються альтернативні форми інвестування в нерухомість, такі як інвестиційні фонди нерухомості, які частково виконують функції REIT. Такі фонди дозволяють інвесторам вкладати гроші в нерухомість через колективні інвестиційні схеми.

Але ми маємо надію, що найближчим часом будуть надані законодавчі підстави для створення REIT в нашій країні, і ми з вами отримаємо +1 класний інструмент для інвестування в Україну та її зростання.

То що ж робити, якщо ви все ж таки хочете інвестувати в REITs? Чи є можливість інвестувати в REIT США або Європи?

Є гарна новина: це цілком можливо, якщо відкрити рахунок у міжнародному брокері, який надає доступ до іноземних фондових бірж, ним може бути і Interactive Brokers.